Nouvelle loi sur l'indivision en 2026 : ce qui change vraiment

L'article 815 du Code civil pose depuis toujours le principe : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. En pratique, pourtant, vendre le bien entier exige l'unanimité des indivisaires. À défaut, il faut réunir les deux tiers des droits et passer par une procédure judiciaire (article 815-5-1), ou engager un partage judiciaire, long et coûteux. C'est précisément ce blocage que la loi de 2026 cherche à réduire.

Mais un droit essentiel existait déjà et n'a jamais dépendu de l'accord des autres : chaque indivisaire peut vendre sa propre quote-part à un tiers, sous réserve du droit de préemption des co-indivisaires (Lire notre page complète sur l'article 815).

1. Le juge peut autoriser un indivisaire à vendre seul (article 815-6)

L'article 815-6 du Code civil est complété par un nouvel alinéa : « Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. » Cette mesure inscrit dans la loi une jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 1re, 4 décembre 2013, n° 12-20.158).

Attention à sa portée réelle : deux conditions cumulatives doivent être réunies, l'urgence et l'intérêt commun de l'indivision. Il faut saisir le président du tribunal judiciaire, constituer un dossier et démontrer que le retard compromettrait la valeur du bien ou l'intérêt de tous. C'est une procédure judiciaire, au cas par cas, et non un droit automatique.

2. Un partage judiciaire réformé (mais pas encore pleinement opérationnel)

Les articles 840 et 841 du Code civil sont réécrits. Le partage judiciaire est étendu à toutes les indivisions (héritiers, ex-époux, ex-partenaires, concubins) et même à certaines liquidations complexes sans indivision. La nouvelle procédure repose sur un binôme juge commis et notaire aux pouvoirs renforcés, avec représentation par avocat à tous les stades, sur le modèle du droit local d'Alsace-Moselle.

Point de vigilance : cette réforme nécessite un décret en Conseil d'État, annoncé d'ici la fin de l'année 2026. Tant qu'il n'est pas publié, les nouvelles modalités du partage judiciaire ne sont pas pleinement applicables.

3. Successions vacantes : des blocages levés

Les communes et intercommunalités peuvent désormais obtenir de l'administration fiscale les informations nécessaires pour identifier les biens sans maître. La publicité des successions vacantes peut se faire par voie numérique. Le curateur (le Domaine) voit ses pouvoirs élargis : il peut donner mandat pour signer un acte de vente, et l'ordre qui imposait de vendre les meubles avant les immeubles est supprimé. Objectif : clore des successions parfois bloquées depuis des décennies et remettre des biens abandonnés sur le marché.

4. En Corse : vente ou partage à la majorité des deux tiers devant notaire

La loi étend le dispositif issu de la loi du 6 mars 2017 : les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre ou de partager le bien. Le projet est signifié aux autres indivisaires, qui disposent de trois mois pour s'opposer. Sans opposition, l'opération se réalise sans juge, les indivisaires silencieux étant réputés avoir consenti. En cas d'opposition, l'autorisation du tribunal judiciaire reste nécessaire.

Il faut le dire honnêtement : ces nouveaux outils restent judiciaires, conditionnels et longs. L'autorisation de vente seule suppose de saisir un juge et de prouver l'urgence. Le partage judiciaire réformé attend son décret d'application. La voie notariale corse comporte un délai d'opposition de trois mois et ne concerne que certains biens.

Ce que la loi confirme surtout, c'est que le législateur reconnaît l'ampleur du problème : chaque année, plus de 630 000 successions et plus de 400 000 séparations créent des situations d'indivision, dont des centaines de milliers s'enlisent (succession bloquée, procédure judiciaire) pendant que les biens se dégradent.

Pour un indivisaire qui veut simplement récupérer la valeur de sa part sans attendre l'issue d'une procédure, la voie la plus directe n'a pas changé : céder sa quote-part.